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申請條件
● 持有土地(農地、建地)持分可。
● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。
● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。
● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本,印鑑證明。
● 土地,建物所有權狀(正本)。
-------------------------------------------------------------------*建蔽率:
建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。
*容積率 :
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的:
1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣
3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性
*建蔽率與容積率的關係:
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。
*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:
內容來自sina新聞
時代地產中融信托否認兌付風險
南都記者從一些房地產公司內部獲悉,出於風險平衡的考慮,不少房地產信托提高標準,在產品發行之前,會提高合約要求公司承擔的部分責任,公司自己也要出錢投入到項目公司。萬一出現風險,房地產公司要"首先去還外面公眾的錢"。
房地產信托風險受到多方關註。昨日,時代地產及其房地產信托發行公司中融信托有關負責人均向南都記者表示,今年發行的兩個信托產品兌付期分別在明年底和2016年年初,目前沒有兌付風險。同時,信托公司也已經提高標準。
"我們現在做項目的標準肯定比原來更加嚴格一點,"中融信托有關高層昨日如是回應南都記者,做房地產信托的業務,一直都會隨著宏觀政策和整個金融環境的變化,來調整業務。用益信托昨日也告訴南都記者,埔鹽鄉二胎在房地產資產鏈顯得緊張的情況下,房地產信托雖然利息偏高,但仍不失為有力的輸血工具。風險看漲之下,今年的發行規模已經輕微下降。
8億信托,兌付尚早
由於年初打響廣州房地產"促銷第一炮",時代地產的資金和銷售情況備受關註。有業內質疑,時代地產積極促銷回籠資金,或因面臨信托兌付風險。
"時代地產並沒有信托兌付風險,年初促銷是正常的營銷活動。"時代地產有關高層昨日向南都記者表示,時代與中融發行的兩個信托產品分別是"時代佳譽股權投資信托",募資金額9億,其中4.5億由時代地產購買,剩餘的4.5億向公眾募集。另外一個產品是"時代地產東和貸款信托",募資金額為3.5億元。兩個產品對外募資金額總額為8億。
中融信托有關高層昨日也告訴南都記者,跟時代8億信托的合作才剛剛開始,兌付尚早,項目目前不存在風險。"對於房地產公司的項目發行,我們也是經過嚴格的審查和把關的,其中主要要看項目地域、開發商實力、銷售預期等硬性指標。"
時代地產表示,信托隻是在業務發展過程中融資渠道的一種,但不是最為主要的渠道,作為上市公司,融資渠道是多樣的,"包括通過上市公司去融資,境外發債,還有境外銀行貸款,以及國內的銀行貸款,再還有一小部分信托。而信托占時代地產整個融資比率很小,在行業裡是控制得比較好的"。
"同時,我們目前銷售情況良好,符合預期。"時代地產高層告訴南都記者,有信心完成全年預定的銷售目標。
凈負債率去年底降到93.2%
"不論是從發行規模,還是成立規模來看,集合房地產信托與去年同期相比均是下降的。"用益信托分析師帥國讓接受南都記者采訪表示,不過平均年收益率有所提升。這主要是由於融資方從銀行等金融機構融資受阻,而借助信托融資的成本較高,從而一定程度推高信托產品收益率。
目前,南都記者也從不少房地產公司內部獲悉,出於風險平衡的考慮,不少房地產信托提高標準,在產品發行之前,會提高合約要求公司承擔的部分責任,公司自己也要出錢投入到項目公司。萬一出現風險,房地產公司要"首先去還外面公眾的錢"。
根據用益信托工作室的統計數據,從2012年開始,房地產信托到期規模迅速增加,進入兌付密集期。"今年四季度是房地產信托兌付的高峰期,預計伴隨著對住房的剛性需求,房地產信托違約風險是有發生,但發生系統性風險的概率不大",帥國讓告訴南都記者。
信托風險的提升也要求房企加速周轉,控制負債率。不少房企也承認,"現金為王"的策略必須先行。
時代地產有關高層告訴南都記者,公司將凈負債率從去年6月底的163.6%降到去年年底的93.2%,這主要是基於銷售結轉之後,充實瞭項目的後龍鎮農地貸款期數盈利,利潤充實瞭公司的資產。在今年一季度銷售放緩的情況下,時代表示今年也將繼續走穩健路線,下半年傳統旺季或將發力。
"中融信托做房地產的業務,一直都會隨著宏觀政策和整個金融環境的變化,來調整做業務的標準,目前,我們做項目的標準肯定比原來更加嚴格一點,"中融信托有關高層昨日如是回應南都記者。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08434172300.shtml
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